土地市场延续低温，"优质"与"普通"土地行情两重天

一、 土地供求规模相比去年基本持平，楼面价结构性回涨，土地市场延续低温态势

2019年重点城市住宅及商办用地供应15.04亿㎡，同比去年同期上涨4.1%，其中住宅用地供应12.17亿㎡，同比上涨4.5%；成交建筑面积为11.65亿㎡，同比去年同期上涨2.4%，其中住宅用地成交9.49亿㎡，同比上涨3.7%。土地供求规模相比去年基本持平，土地市场延续低温态势。

图1：2010年-2019年重点城市住宅及商办用地供应成交及同比

数据截止至2019年12月30日

数据来源：各地土地储备中心，诸葛找房

（一）整体供需不平衡，下半年以来供需规模同比去年明显回落

整体来看，全年土地供应呈现小幅上涨，而成交自5月开始持续下滑趋势，供需不平衡现象明显。具体来看，受上轮周期及春节假期的影响，第一季度推出土地较少，此后供应量逐渐上涨，二季度开始全国土地市场活跃，供应增加，第四季度土地各城市在年度供应压力下，供地节奏加快。但相较于去年同期，三季度以来供应规模有所不足。主要是受到上半年土地市场过热，一些城市土地供应已经完成大部分年内指标。从成交情况来看，上半年市场热度较高，土地成交规模明显上升，下半年受热点城市土地调控政策再次升级、房地产融资环境趋紧等因素的影响，市场再次降温，进入到下调周期中。

从季度数据明显可以看到，最近几年土地市场的变化明显加快，而且幅度明显变小，这与当前多变且复杂的房地产市场形式相一致，同时也反映出房企在土地投资上更加谨慎和灵活，以销定产。另一方面，房企融资环境趋紧，特别是土地前端融资的规范和收紧，也影响了房企的拿地冲动。

图2：全国重点城市逐月、分季度土地供求及同比

数据截止至2019年12月30日

数据来源：各地土地储备中心，诸葛找房

（二） 成交楼面均价结构性回涨，楼面价再创历史新高

全国重点城市土地楼面价止跌转涨，2019年土地成交楼面均价为4006元/㎡，同比上涨15.4%。土地成交平均溢价率在2016年达到47.17%的高峰之后，大幅下滑，2018年土地推出溢价率仅有13.77%。成交楼面价及溢价率双双下滑，2018年全国土地市场遇冷明显。2019年楼面价受到成交结构性影响小幅回升，溢价率回归至14.66%。

土地成交价格受到结构性影响较大，2018年三四线城市热度提升，房企大量在三四线城市布局拿地，导致楼面价明显回落。到2019年房企在一二线城市拿地比例近30%，相比2018年的26%上升4个百分点。2019年房企战略布局逐渐回归一二线城市，加上大量市区高价地块的成交，推动楼面价和溢价率小幅回升。

图3：全国重点城市住宅及商办用地成交楼面价、溢价率及房企拿地分布

数据截止至2019年12月30日

数据来源：各地土地储备中心，诸葛找房

（三）土地溢价率前高后低，流拍率持续攀升

从溢价率来看，2019年溢价率前高后低，整体处于近年来历史最低点，年内来看，4月和6月出现两个小高峰，分别达到23%和21.68%，随后土地市场回归冷淡，多幅地块底价成交使得溢价率连续下滑，至12月溢价率回落到6.55%。

从流拍率来看，全年基本呈现前低后高的特征，流拍率处于近五年来仅次于2018年来的历史高点。受调控政策趋严、融资渠道收紧影响，房企拿地态度越发谨慎，下半年土地拍卖流拍现象明显增多。总体来看，造成土地流拍有多方面的原因，主要是由于房企拿地节奏偏快，自身处于偿债高峰期，加之下半年融资渠道收紧，房企资金链偏紧，因此拿地更加谨慎。其次，上半年各地持续收紧调控政策，房企对下半年市场预期转冷，也一定程度上抑制了拿地冲动。

图4：2015年-2019年住宅用地溢价率及流拍率走势

数据截止至2019年12月30日

数据来源：各地土地储备中心，诸葛找房

二、 一二线稳中有升，三四线降温，城市间分化加剧

（一）土地成交分化明显，一二线成交稳中有升，三四线同比下跌

分能级城市看，2019年一二线城市成交规模同比小幅上涨，分别上涨4.21%、9.05%；三四线城市土地成交规模同比去年下跌6.71%，自2017年以来首次下跌。三四线城市上半年土地市场火热，进入三季度之后土地市场逐渐降温，主要是受到房地产市场预期转冷以及房企资金面收紧影响，同时由于过去两年三四线城市的突飞猛进，需求透支担忧也加剧了土地市场的走低。

图5：各等级成交面积同比走势

数据截止至2019年12月30日

数据来源：各地土地储备中心，诸葛找房

（二）各等级城市溢价率低位运行，二线、三四线流拍增多

从分等级城市溢价率来看，三季度以来各线城市基本呈现下滑趋势。在市场调控、金融监管等多重因素的影响下企业拿地更加理性，土拍热度明显下滑。其中，一线城市溢价率最低，主要是由于缺乏优质地块上市；三四线城市溢价率最高，在一二线热点城市供地有限的情况下，部分经济基本面表现良好的三四线城市仍然受到房企青睐。

图6：分等级城市溢价率走势

数据截止至2019年12月30日

数据来源：各地土地储备中心，诸葛找房

从分等级城市看，一线城市流拍现象较少，三四线城市流拍现象最严重，尤其自下半年以来流拍率迅速上涨。二线城市流拍现象也在下半年逐渐增加，其中惠州、金华、合肥、大连等城市流拍严重，流拍率均在15%以上。土地遇冷趋势已经从三四线城市逐渐蔓延至二线城市，范围逐渐扩大。年底各线城市流拍率加速回升，原因在于年底企业资金收紧融资困难，从政策层面来看，在市场调控政策逐渐趋严，土地价格涨至高位以及商品住宅去化情况不佳的背景下，房企拿地更加谨慎。

图7：分等级城市溢价率走势

数据截止至2019年12月30日

数据来源：各地土地储备中心，诸葛找房

从全国流拍率TOP80城市分布来看，中西部地区城市流拍率较高，其中鄂州、张掖位居前二，流拍率分别达到28.57%、27.78%，平顶山市流拍率达到21.43%。东北地区土地市场热度较低，绥化、松原、本溪等城市流拍严重，流拍率均达到20%以上。长三角土地市场热度较高，但部分城市流拍现象也较为严重，像上海、杭州、南京等热点一二线城市地块受到热抢，而像金华、嘉兴、合肥等热度一般的城市则流拍严重。另外，地理位置优越、整体素质较高地块受到热捧，而位置较偏、出让条件较为严苛的地块则大概率流拍，市场冷热不均。除此之外，珠三角地区如莆田、惠州、潮州、肇庆等城市流拍较为严重，流拍率均在13%以上。

（三）三四线城市内部分化明显、冷热不均，经济基本面优异城市仍受青睐

三四线城市整体表现冷热不均，分化明显。通过对比35个样本城市2019年土地市场来看，部分城市土拍热度仍在高位。如安庆、永州、邯郸、常州、临沧、莆田、十堰、洛阳、绍兴、珠海、宜春等城市，平均溢价率均在20%以上，且土地成交量价同比去年齐升；淮北、廊坊、盘锦、秦皇岛、日照、汕头、宿迁溢价率也均达到10%以上，整体来看土地市场热度仍较高。另外，部分城市成交价格和成交量同比双双下滑，溢价率低位运行，土地市场热度明显下滑，如本溪、抚顺、鹤岗、铜川、松原、张掖等城市溢价率均在1%以下，德州、湖州、自贡、焦作、潍坊等城市溢价率也均在10%以下。

图8：2019年三四线监测36城土地成交情况对比

数据来源：各地土地储备中心，诸葛找房

三、 规模房企拿地权益比例上升，房企战略布局优化调整

（一） 规模房企合作拿地权益占比上升，高权益拿地提升企业利润率

房企拿地权益占比逐渐上升，尤其是万科、保利等龙头房企更加注重在拿地权益上的绝对优势，以提升自身的利润率，龙头房企占据绝对的市场份额，市场集中度进一步提高。从数据来看，万科、保利、融创、旭辉、龙湖等房企权益比例明显提升，恒大、碧桂园、世茂权益占比基本持平。拿地权益比例的上升，要求房企本身有稳定强大的现金流能力作为支撑，万科、保利等龙头房企更易接受。

图9：2018年-2019年三季度典型房企拿地权益占比

数据来源：各地土地储备中心，诸葛找房

（二）房企布局优质区域，长三角节点城市成为重点，环渤海、中西部下降明显

从近三年同期的成交规模来看，各经济圈中长三角、东北经济圈成交面积小幅提升， 2019年长三角住宅用地成交规划建筑面积35842万㎡，相比去年上涨1%，长三角经济圈成交规模持续保持高位；东北经济圈住宅用地成交规划建筑面积为7611万㎡，相比去年上涨1%；珠三角经济圈表现稳定，2019年共成交规划建筑面积11571万㎡，与去年基本持平；环渤海经济圈以及中西部地区成交面积相比去年小幅下滑，环渤海地区下跌17%，中部地区下跌9%，西南和西北分别下跌4%和10%。

图10：2017年-2019年各经济圈土地成交规划建筑面积（万㎡）

数据来源：各地土地储备中心，诸葛找房

2019年以来规模房企加快在长三角区域布局，今年政府工作报告中提出，将长三角区域一体化发展上升为国家战略。作为"一带一路"和长江经济带的重要交汇点，一体化发展的大概念出台。且长三角区域一直以来具有经济领先、人口规模庞大、交通融合度高等发展优势，是规模房企争相进驻的重点区域。目前来看，碧桂园、恒大、万科三家龙头房企均已在长三角城市群拥有广泛布局。长三角区域发展迅速，未来将会成为房企抢占的重要区位。

2019年2月，中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。以香港、澳门、广州、深圳四大中心城市作为区域发展的核心引擎，继续发挥比较优势做优做强，增强对周边区域发展的辐射带动作用。这相当于是在珠三角城市群的基础上纳入了香港和澳门，珠三角的九个城市与两个特别行政区，开启了一体化发展的局面。粤港澳大湾区概念的提出，将对整个区域的房地产市场带来新的活力和生机。

（三）房企拿地结构调整，逐渐回归一二线城市

从城市分布来看，2018年前三季度房企整体的土地投资仍相对聚焦在三四线城市，百强房企在三四线城市的新增土地投资建筑面积占比在60%左右。而随着棚改货币化安置政策收紧、市场需求逐步疲软，在三四线城市步入调整的预期下，2018年第四季度至今百强房企在三四线城市的拿地积极性逐渐减弱，投资力度明显缩减，新增土储建筑面积占比下滑近10个百分点。2019年二季度受整体土地热度带动，主城优质地块大量供应，市场热度小幅提升。

图11：2018年-2019年三季度百强房企新增土地结构变化

数据来源：各地土地储备中心，诸葛找房

四、 土地市场预测

从全国土地市场来看，2019年土地市场整体供需两弱，楼面价结构性上行。溢价率降至历史低位，流拍率逐渐走高。市场整体低温运行。预计2020年市场受到政策及资金面影响，房企拿地热情不高，市场将延续低温态势。

从各等级城市来看，城市间分化将进一步加剧，预计2020年一二线城市热度不减，稳中有升，房企逐渐回归一二线热点城市，未来房企将会加大在一二线城市拿地力度；受到棚改政策逐渐退出以及部分需求被提前透支的影响，预计明年三四线城市土地市场热度整体下降，土地市场逐渐转冷，房企加速撤离三四线。

土地市场冷热不均，区域分化的特征将会越来越明显。部分优质城市、优质地块仍然抢夺激烈。如上海、杭州、南京等长三角热点城市优质地块仍然抢手，而一些经济基本面较差以及区位偏僻、出让条件严苛的地块则无人问津，房企拿地更加理性。

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