最近，合肥市庐阳区金地·林语别院的业主向我们反映，辖区社居委占用小区业主共有的房屋，建设党群服务中心，而且没有进行提前告知、公示以及征求全体业主意见。事实果真如此吗？

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公共绿地被占施工

业主投诉社区侵占

一个多月前，合肥市庐阳区金地·林语别院的业主突然发现，门前的一大片绿地被围上围挡，还有工人在里面施工。

金地·林语别院是一个去年底才交付的新建小区，仅有9栋楼。业主们经过核查了解到，这块被围上的区域，原本有绿地、八棵大树和四盏路灯。除了靠路边的绿地被占，S3号楼房西侧几十平方的绿地也被铲掉。

业主表示，无论是S3号楼房北侧临泉路边的绿地，还是楼房西侧的小区内部绿地，都在金地·林语别院规划用地范围之内，属于全体业主共有。同时，业主们认为S3号楼是小区业主共有的建筑物，不应该用作社区办公用房。

为了证明这一点，业主代表特意前往合肥市自然资源和规划局调取了小区规划总平面图。在小区规划图上，记者看到，S3号楼的用途标注得很详细，并没有“社区办公用房”字样。

02

社区拆分亟待搬迁

改造工程受阻暂停

6月中旬，小区业主发现S3号楼正在进行改造施工后，向辖区的一里井社居委和双岗街道进行了反映，改造工程因此暂停，至今没有动工。那么金地·林语别院S3号楼被用作社区办公用房，到底符不符合规定呢？

据了解，一里井社区与双岗街道办事处同在一个大院办公，这次迁移办公地点是因为辖区户数过多。根据合肥市民政部门规定，一个社区管辖户数不能超过8000户，而现在一里井社区服务群众已经达到8600户，需要进行拆分。

郭娴书记介绍，之前在金地·林语别院S3号楼建设的是新一里井党群服务中心改造项目，那么为什么把社区新址选在S3号楼？“里面包含养老服务中心和文体服务中心，已经由开发商移交给了庐阳区民政局。”

在这份去年9月份签订的《林语别院社区管理和服务用房移交协议书》中，记者看到，甲方为合肥金烁房地产开发有限公司，乙方为合肥市庐阳区民政局。甲方同意无偿移交786.34平方米给乙方，包含养老服务用房255.66平方米和社区文体活动中心530.68平方米，房屋位于S1号楼和S3号楼。不过，在规划图以及这份移交协议中，养老服务用房都在S1号楼，怎么现在却出现在S3号楼了？

“因为考虑到用房的分散性和居民使用方便性，经过与开发商协商，把文体活动用房和养老服务用房整合到一栋楼上面。就是现在的S3，也是为了更好地服务居民。”

据介绍，因面积相当，原本规划在S3号楼的物业用房与S1号楼的养老服务用房进行了对调，不过记者并没有看到对调的相应文件。今年5月中旬，新一里井党群服务中心改造项目动工，包括门前绿化综合改造和安装外挂电梯。6月13号，由于受到金地·林语别院部分业主阻拦，相关工程不得不暂停施工。未履行告知义务，也没有与业主充分沟通，就在小区公共区域贸然施工，郭书记也认识到本次改造工程有些草率。

03

何谓“业主共有”

律师观点供参考

那么问题来了，小区的文体活动用房和养老服务用房属不属于全体业主共有？物业用房与养老服务用房进行调换，有没有违反相关规定呢？

带着相关疑问，记者咨询了北京大成（合肥）律师事务所律师孙玉兰，孙律师介绍，《民法典》第274条对小区内什么建筑物属于全体业主共有有明确规定。“建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房是业主共有的。”其中物业服务用房，很明确约定属于全体业主共有，对于共有部分的处置权，应由全体业主决定。

孙律师认为，S3号楼的物业用房与S1号楼的养老服务用房对调后，造成物业用房变成了养老用房，改变了用途，需要业主许可才行。对于文体活动中心与养老服务用房属不属于业主共有，孙律师分析说，法律没有明确规定，合肥市不动产登记中心登记两处房屋的用途为“其他”，但是从名称能判断出它们的用途。“我认为法条虽然没有明确规定，实际上在不动产登记中心已经备案，这种情况下我认为这两个地方是公共场所，也就是等同于业主共有部分。”

因此，对于文体活动中心和养老服务用房的使用情况，除了小区全体业主，其他个人、机构和公司均没有处置权。

来源：安徽公共频道

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